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商品房预售需要注意的问题有哪些,商品房预售的程序

来源:吉屋网   发布时间:2014-08-29 11:21:16

商品房预售需要注意的问题有哪些,商品房预售的程序

房地产开发企业取得商品房预售许可证后,才能按照程序进行商品房预售。商品房预售的程序如何?为了防止购房者的权益受到侵害,在商品房预售时需要注意的问题有哪些?构建一个完善的商品房预购人权益保护机制,才有可能从根本上保护预购人合法权益,规范商品房预售行为, 不仅要靠法律完善,还需要购房者提高警惕,不给开发商留下法律的空子可钻。

一、商品房预售的程序:

(一) 订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证,参照本市住房购买示范文本订立预售预购合同。

(二) 预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后,将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的,房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人;对符合规定条件和手续的,房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构,由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成,并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。

(三) 预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度,分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的,从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款,应当专项用于所预售的商品房建设。

(四) 办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后,与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请,办理房地产权利变更登记。

在预售转让事项当事人预售合同约定的变更,如建筑设计的变化,建筑面积变化等,应当签订补充合同。补充合同的一部分是预售合同,交易手续应当转移到房地产交易管理机构。

二、商品房预售需要注意的问题:

对于期房购买,我们不能在购买时看到房子的样子,只能看到广告宣传资料,样板间,沙盘等等,而这些都不是将来出现纠纷时能够作为法律依据的事项。所以在商品房预售时,核心要放在审查开发商资质和签订预售合同上。

开发商进行商品房预售,应当符合下列的条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总*的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

只有符合上面四个条件的开发商才能够进行商品房预售。

三、其他注意事项:

现在房地产市场越来越大,开发人员也越来越多,所以选择买房子的人多,以前人们应该选择合格、可靠,操作规范,良好的商业声誉的创立者为交易对象,商品房的价格不便宜,因为是急着签合同,通过作弊。在审查开发商资质时要注意以下三点:

(一)要注意审查开发商的《商品房预售许可证》和《国有土地使用权证》,开发商享有使用权的土地的具体范围、自己将要购买的商品房是否坐落于该范围之内;

(二)审查开发商的《建设用地规划许可证 》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》, 防止自己预购的商品房因上述证件的缺乏而面临不能开工的风险。

(三)除对有关证件进行查验外, 预购人还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况, 以防止该土地上已被抵押,致使自己的权利不能实现。

综合上面提到的问题,因为目前我国相关法律保护制度并非完整无缺,商品房销售和专业涉及法律问题,特别提醒买家在购买商品房的过程更加警惕,较好能做到提前预防,看房子伴随着咨询专业律师或律师签合同,风险降至较低。提高权利保护意识,他们知道房地产的一些相关知识,住房变得轻松和快乐。


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