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西乡塘 | 发展大道66号 (华尔街工谷旁) 12000元/平米
户型3-5室 | 建面99-178㎡
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年后一复工，南宁主城区不少楼盘就抛出了“6字头”、“7字头”的“工抵房”“人才房”，特别是当60平、70平的小户型一经推出，就被预定一空，但其安置房或人才房的品质也引来了争议。虽然高层小户型“内卷”如此激烈，但南宁近两年如雨后春笋般冒出的洋房楼盘也稳稳占据着一席之地，毕竟房住不炒之下，回归居住属性、追求更舒适的居住环境，才是买房的*终目的。
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在目前的南宁市场上，既有纯洋房，也有“高低配”的高层+洋房组合，那么，购房者该如何从洋房+高层组成的高低配楼盘和纯洋房楼盘中进行选择呢？小编为您仔细甄别。
优劣势明显的“高低配”和纯洋房该选哪个？
一般来说，在土地资源稀缺的今天，不少地块在拍卖之初政府就对容积率做出限制。而开发商为达到利益*化，在做足容积率的前提下，都会优先选择做“高低配”。这样一来，一方面项目能涵盖多种物业类型，可以满足不同置业者的购房需求；另一方面能在收益上实现共赢。因此，就纯洋房这类更偏向居住舒适度的产品而言，其稀缺性将会越来越明显。
纯洋房价格不似别墅那般高不可攀，但又比高层，小高层溢价率高。所以，纯洋房在先天打造条件上，逐渐成为当之无愧的“少数派”。那到底什么才是真洋房？在市面上，行业公认的洋房应满足以下3个条件：
一、6层及以下的低密度住宅，且必须是板式结构；
二、至少是一梯两户，或是两梯两户的设计；
三、具有较多互动空间，与室外环境能充分接触，园林景观要丰富，绿化率得高于普通项目。例如首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况；
四、住宅容积率要控制在2.0以下；
而“高低配”相比纯粹的洋房小区，有着楼间距更窄，公共空间更小的劣势。至于“高低配”楼盘能不能买？小编还是那句话“具体情况具体分析”。对于刚需客户而言，小区里有洋房可以提升小区档次，高层和洋房的社区配套和环境可以共享；对于改善客户而言，纯低密小区价格贵，门槛高，而“高低配”楼盘里的洋房相对更亲民，入住门槛低。何乐而不为。
小编通过梳理发现，2022年南宁主城区在售洋房产品的项目仅约20个，所占比重不足市场在售项目总量的七分之一，大多分布在五象新区和青秀区，其他区域零星分布。其中，五象新区占9盘，青秀区和兴宁区4盘，江南区2盘，西乡塘区1盘。
南宁楼市含洋房楼盘盘点一览
从价格上看，南宁洋房价格差距较大，例如世茂金科博翠江山、荣和澜山府、中建邕和府等盘有8/9字头房源。但像彰泰红、建发央玺、北投荷院等楼盘起始价都在20000元/㎡以上，市场价格差12000元/㎡左右。其中，彰泰红作为整个民族大道上在售的2.0低密度花园洋房楼盘，享东盟商务区的成熟配套，兼具“铁学商景”优势。项目500米范围内有地铁1号线埌东客运站，从民族大道开5*的车程可抵达东盟国际商务区，出行便利。除此之外，彰泰红周边配备商业、休闲、教育、医疗等配套，可以说是出则繁华，入则宁静。
彰泰红项目涵盖洋房、高层两种物业形态，用组团式的排列方式让每个产品类型单独聚合，低矮的建筑高度搭配上超大的楼栋距，让整个社区层次分明。从户型上看，项目精装洋房品质可圈可点，二层和顶层都有大露台赠送，以*的尺度让光与和风走进室内。彰泰红目前在售建面约142-218㎡洋房，参考价格22000元/㎡。
那么如何挑选洋房呢？
1、6层以下的板式楼栋
从表格上看，以上20盘在售洋房中仅有中国铁建安吉山语城、雪山里（阿尔卑斯）、联发臻境、万科第五园、中海半山壹号、广源华以及唐樾青山·东方源林是6层以下的板式楼盘，采光和通风都比较好。其余楼盘的洋房产品层数均在7-15层。
中国铁建安吉山语城位于安吉片区的三号线地铁线上，临近安吉万达广场，生活配套齐全。项目社区规划得比较方正，从北往南依次错落着普通高层、洋房两种产品，容积率3，居住舒适度比较高。项目现有建面约116-178㎡洋房在售，价格11000元/㎡起。
联发臻境位于兴宁东片区的三塘北路，靠近十里花卉长廊，首创奥特莱斯距离项目约400米，景观环境和发展预期相当不错。联发臻境规划的是多层洋房+合院的结合体，1.1的容积率，居住舒适度一下子提高了不少。联发臻境目前在售建面约106-126㎡洋房，参考价格8字头起。
万科第五园作为万科在全国的第四座第五园，落址于兴宁东，容积率1.8，全是清一色的6层洋房，项目比较纯粹。项目目前在售88-138㎡准现洋房，参考价12000-13000元/㎡。值得一提的是，95㎡三房有一个约21㎡超大露台，属实很惊艳了。
广源华府是五象总部基地不可多得的一线江景洋房，位于邕江畔，与青秀山风景区隔江相望，又离4号线体育中心站不远，配套有幼儿园，附近有体强路*、体强路*。项目在售建面约198-255㎡复式洋房，因各方面配套优越，价格比较高，一直在17000-25000元/㎡之间，目前是准现房状态。
2、关注容积率指标：容积率＜3.0
洋房是介于别墅和高层间的产品，其容积率在1.0-2.0之间。如果容积率高于这个数值，那么，就会影响洋房的居住舒适度。目前南宁市场洋房容积率在2.0-3.0数值段的有建发五象印月、万科公望、世茂金科博翠江山、彰泰江景湾、彰泰红、大唐印象等楼盘，主要集中在五象湖/蟠龙/龙岗板块以及凤岭南板块。
建发五象印月是建发的高端产品系精粹系创新大作，容积率仅2.0，定位为“双面临湖”低密社区。项目紧靠地铁3号线五象湖站，周边有五象实验四小、滨湖路*、三中五象校区、十四中等学区，还有华润万象汇商业体等，正宗的“铁学商”资源。建发五象印月目前在售143-200㎡洋房，层高是9-11层，参考价格25000元/㎡。
万科公望是万科在龙岗打造的第二个项目，属于万科高端产品“望”字系。项目距离邕江距离不到300米，中间隔着一条江湾路和滨江公园，享一线江景。万科公望目前有137-164㎡洋房在售，房源位于1/10#楼，瞰景视野佳。其中137㎡户型坐北朝南，拥有独立入户电梯，参考价格12500-13500元/㎡。
彰泰江景湾位于五象龙岗滨江板块江湾路西侧、龙华路北侧，距离邕江200多米，不仅可以看江，还可以欣赏到楼下滨江公园的美景，区位优越，妥妥的江景房。项目楼栋分布采用前低后高的排列，楼栋距离不会太密，舒适性得到保证。彰泰江景湾建面约130㎡-141㎡洋房户型在售，价格11000元/㎡起。
3、*适宜的面积：套内120-180㎡
洋房比较适宜的套内面积应在120㎡—180㎡。如果面积太大，建议你不如直接去买别墅；而面积太小，就失去了生活的舒适性。南宁各盘洋房的面积差距也比较大，像是万科第五园、世茂金科博翠江山、荣和澜山府面积段都有100㎡以下的，100㎡以上的面积段也都有选择。但是像建发央玺、建发五象印月、唐樾青山·东方源林、彰泰红、中海半山壹号、中海哈罗学府等盘面积段起步都在140㎡以上。
唐樾青山·东方源林位于凤岭南板块，容积率仅1.79，产品以墅级叠院洋房、大平层以及高层为主，是个纯粹的高端盘。项目邻近李 宁体育园、青秀山风景区、自带东方之梦商业街区，配套不缺。唐樾青山·东方源林墅级叠院洋房为6+1层，户型面积约155-215㎡，价格待定。
建发央玺属于建发*端产品系——精粹系，项目园林从桂剧“折子戏”的概念出发，打造诗意画境般的园林，为吸引高端客群可谓是下不少功夫。建发央玺面积跨越度大，高层、洋房均有涵盖，建面约67-172㎡不等。建发央玺目前主推洋房约141-171㎡户型，层高在9-11层，参考价格23000-24000元/㎡。
总的来说，洋房拥有着楼层低、容积率低等特点，相比高层，洋房的居住体验会更高。如果购房者想置业南宁，洋房选择城区也比较大，20个项目各个区域都规划有洋房。但切记一定要认真看下项目规划图、沙盘图，多往项目跑跑，尽量选择规划相对合理的洋房产品。
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