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高端改善盘撑起南宁楼市
2024年楼市过半，南宁楼市的一个显著特征愈发明显：高端改善盘成为市场的主力。根据克而瑞公布的上半年排行榜，销售金额前20的楼盘中，超过一半是高端改善盘。这一变化令人惊讶，因为南宁一直以来被认为是以刚需为主的市场。
在今年上半年销售金额排行前10的项目中，多达7个是定位偏向高端改善的楼盘，这些项目的单价基本都在1.6万元/平方米以上，部分甚至高达2.5万+元/平方米。包括排在第一的保利冠江墅，以及3-8名的保利君悦湾、南宁西园、万科翡翠中央、万科瑧湾悦、交投荣和樾园以及北投隐山。
不仅是金额榜，面积榜上也有多个高端盘冲上前十，且面积榜排行第一的万科翡翠中央同样是定位改善的楼盘，该项目目前已经悄悄清盘。从榜单来看，当前的市场特征已经越来越明显：改善盘已经成为市场的主力！
高端盘上位背后的原因
为什么高端改善盘反而走得更好？背后的原因主要和刚需客群的变化有关。首先，南宁的新增人口还是不够，没买房的刚需群体不足。其次，很多年轻人消费观念改变，选择租房或者是购买保障房会分流掉部分客群。最后，刚需客户观望情绪更浓。在当前市场行情下，很多刚需客群还是买涨不买跌的心态，选择持币观望。
相比刚需群体的后劲不足，改善客群和改善盘属于“双向奔赴”。高端改善盘的客户，除了少部分是塔尖的富豪阶层，企业经营者、公司高管和夫妻双方有稳定收入的公务员等南宁中产阶层，成了南宁改善盘的主力。近10余年来南宁房地产市场的高速发展，大多数人已经有房，接下来的诉求是“换房”，住品质更好更大的房子，所以改善客群是目前南宁市场上非常大的客群。
优质的改善盘具有更好的地段、产品，市场好的时候这些改善盘的门槛极高，而如今市场下行下不少高端改善盘纷纷降下身段，一些盘甚至给出十分惊喜的价格，让更多人得以有机会上车。
南宁高端改善盘的“三足鼎立”格局
目前，整个南宁楼市的高端盘市场已经基本形成了“三足鼎立”的格局，主要集中于凤岭北、滨江沿线和五象湖一带。
凤岭北是南宁市目前流量最高的也是改善盘最为集中的板块，集中了南宁市更为成熟高能级的配套，也成为很多高端改善客户的首选。目前，凤岭北在售的高端项目以中海甲叁號院、交投荣和樾园、北投隐山为代表。中海甲叁號院、交投荣和樾园都是主打精装大平层，其中，中海甲叁號院目前在售181-275㎡大平层产品，均价约3万+元/平方米。
邕江两岸的高端江景盘从西到东，分别集中在西园半岛、白沙半岛、柳沙半岛、五象蟠龙、凤岭南等5个核心江景段。保利旗下的保利冠江墅，产品为建面143-239㎡房源。不过目前冠江墅二期所剩房源不多，且大部分为200平以下的不看江房源产品。另一大滨江高端盘为凤岭南三岸板块的中国铁建西派御江，看江户型均价约2.4万元/平方米。
五象湖板块曾经是“天王区”，随着前年五象湖“四大天王”相继清盘，目前五象湖高端盘基本上所剩不多。目前五象一带的高端盘是以万科瑧湾悦为代表，盛邦滨江府还剩少量在售。其中，万科瑧湾悦产品为建面约173～255㎡的精装房，均价1.9万元/平方米。
南宁楼市的高端改善盘已经成为市场的主力，未来的市场走势将继续受到这些高端项目的影响。随着中产阶层的崛起和改善需求的增加，高端改善盘在南宁楼市中的地位将更加稳固。
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